На бойком месте

Торговые центры все чаще становятся объектами инвестиций. В чем секрет?

Потомственный экономист с навыками организатора от рождения и просто увлеченный человек – так можно охарактеризовать Екатерину Черных, генерального директора УК «ВЕЛЕС ТРАСТ». Больше 20 лет проработав на рынке недвижимости, Екатерина имеет опыт привлечения инвестиций, управления строительством и готовыми объектами, разбирается в законодательстве и активно участвует в его совершенствовании. О том, где искать прибыль на рынке недвижимости и на что обратить внимание инвестору среди всего многообразия выбора, Екатерина Черных рассказала в интервью журналу «Инвестиции. Профессиональный взгляд».

Интервью: Елена Белевцева
Фото: Дина Щедринская

И./ Екатерина, давайте сразу о главном: можно ли заработать на недвижимости сегодня?

Можно (смеется). На рынке всегда есть сегменты, где инвесторы могут получить доход, нужно только правильно их оценить. Раньше мы, например, строили жилье. И любой человек даже с минимальным уровнем грамотности знал, что если купить квартиру на этапе котлована, то продав ее через пару лет после сдачи дома, можно заработать неплохие деньги. Но прошло несколько лет, застройщики научились работать с банками и привлекать кредиты на строительство под небольшие проценты. Часть девелоперов вообще перешла в собственность банков и кредитуется на очень выгодных условиях. Что это значит для рынка? А то, что застройщикам больше не выгодно продавать квартиры на этапе строительства с дисконтом. Одновременно с этим платежеспособный спрос сократился в разы. Доля ипотечных сделок на рынке недвижимости растет колоссальными темпами, даже в Москве более 50% жилья на первичном рынке финансируется за счет ипотечных кредитов. Быстрых и больших денег здесь не осталось.

И./ И где теперь инвестору искать привлекательные сегменты?

Сейчас стоит присмотреться к коммерческой торговой недвижимости, которую можно приобрести через инвестиционные фонды. Это долгосрочные инвестиции – в районе 15 лет, которые позволяют получать операционную доходность в 8–10% годовых, а также участвовать в росте стоимости базового актива. При этом структура фонда понятна и прозрачна как для частного, так и для институционального инвестора, а спрос обеспечивается относительно низким порогом входа – это инвестиции от 100 тыс. долл. На сегодняшний день у нас есть два таких актива – это площади в торговом центре «Атриум» на площади Курского вокзала в Москве и ТЦ «Перловский» на станции Перловская в Мытищах.

И./ 100 тыс. долл. – это действительно относительно небольшая сумма, но этой же дешевизной российских инвесторов заманивают продавцы зарубежной недвижимости в Испании, Черногории, на Кипре. Как преодолеть историческую тягу россиян осуществить мечту и купить домик у Средиземного моря?

Нужно понимать, что недвижимость за рубежом – это в первую очередь головная боль и расходы. И хороша та недвижимость, которая не приносит неприятных сюрпризов. Владеть недвижимостью можно в том случае, если ты ей постоянно пользуешься или если ты умеешь извлекать из нее доход. Во всех остальных случаях это только расходы. И опыт наших соотечественников, которые уже обзавелись домиками у моря в Европе, это подтверждает. Покупая заграничную недвижимость, никто не думает о том, сколько будет стоить эксплуатация дома, в котором живешь от силы месяц в году, и какую сумму придется отчислять на налоги. А если об этом задуматься, то получается, что положив деньги, которые хотели потратить на покупку недвижимости, в банк или купив паи рентных фондов, можно на проценты ежегодно проводить отпуск в шикарных 5-звездочных отелях, и еще останется на перелет первым классом.

И./ А если купить и перепродать?

Чтобы купить хорошее жилье за границей, нужно там жить. Грамотные люди сначала приезжают в страну, арендуют недвижимость и живут два–три года, переезжая с места на место, оценивая все плюсы и минусы и анализируя. И только потом покупают. Более того, как правило, та недвижимость, которая стоит дешево, очень дорога в эксплуатации. И наоборот. Что же касается последующей перепродажи, то нужно понимать, что очень мало стран не делают разницы в налогах между резидентами и нерезидентами, среди них Англия, Германия и Франция. Во всех остальных случаях на нерезидентов ляжет дополнительный налог с продажи от 5 до 20% от суммы сделки, и чтобы эта инвестиция имела экономический смысл, нужно, чтобы объект подорожал чуть ли не в два раза, потому что при покупке этой недвижимости вы также заплатите дополнительный налог для нерезидента в размере от 5 до 20%. Чтобы проводить подобные сделки успешно, надо заниматься этим вопросом профессионально, это должно стать вашей работой. Можно конечно же привлечь консультантов, юристов и риелторов, но тогда вы потратите на их вознаграждение почти весь полученный выигрыш. Да… и еще верить в счастливый случай, что рядом с вашим приобретением появится что-то, увеличивающее стоимость вашего актива в разы.

Рост розничного товарооборота

в 2013-2014 гг.                                                           Оборот розничной торговли в Москве

5,3%  Россия                                                                       3,7 трлн рублей в 2012 году

3,4%  Польша                                                                      5 трлн рублей в 2015 году

2,1%  Великобритания                                                       Источник: Департамент экономической                                                                                                                                                                         политики и развития города Москвы

1,3%  Франция

0,9% Германия

Источник: Oxford Economics

И./ Хорошо, вернемся к фондам коммерческой недвижимости. На западе 85% инвесторов в такие активы – институционалы: пенсионные фонды, страховые компании. А вы говорите о привлечении частных инвесторов…

Просто в развитых странах эти финансовые институты сформировались очень давно и они выполняют функцию работы с физическими лицами, аккумулируют капиталы частных инвесторов и дальше решают вопрос их инвестирования. У нас не сформировалась полноценная финансовая система, поэтому люди, располагающие свободными денежными средствами, вынуждены сами искать способы сохранения капитала. 

И./ А у вас нет ощущения перегретости московского рынка коммерческой недвижимости? Объем обеспеченности торговыми площадями у нас сопоставим с европейским, при этом на ближайшие два года запланирован ввод в эксплуатацию рекордного числа объектов. Москва становится новым Дубаем? Какую динамику вы прогнозируете по стоимости объектов и арендным ставкам – это ведь основной источник рентного дохода для пайщиков ваших фондов.

Полагаю, что до Дубая нам пока еще далеко во всех смыслах. Я не вижу оснований для повторения рекордных темпов роста цен на недвижимость, который мы видели до кризиса. Цены откатились на более или менее равновесную траекторию и скорее всего будут колебаться в пределах этих значений или даже немного упадут. При этом потребители научились выбирать, оборот интернет-торговли увеличивается, а прибыль с квадратного метра падает, человеческие потоки перераспределяются. Покупателю уже нет смысла ездить за МКАД, теряя время в пробках, если он может получить аналогичный набор арендаторов в магазине рядом с домом. Владельцам торговых центров приходится инвестировать дополнительные средства в развитие, чтобы сохранять привлекательность как для арендаторов, так и для покупателей. Если в 2008 году всего 19% вновь заключаемых арендных договоров подразумевали арендные платежи в виде процента с оборота, то в 2012 году число таких договоров выросло до 70%. Арендаторы хотят делить риски посещаемости торговых центров с владельцами недвижимости. 

И./ Какое же тогда будущее ожидает фонды недвижимости?

Важно понимать, что каждый объект недвижимости, как правило, обладает собственной уникальностью. Несмотря на то, что рынок ожидает ввода в эксплуатацию большого числа новых объектов, в хороших торговых центрах до сих пор сохраняются листы ожидания. Арендаторы ищут лучшие объекты. Прогнозы относительно потребительского поведения благоприятны для России – по темпам роста розничного товарооборота мы обгоняем все европейские страны. В правильных торговых центрах покупатели будут всегда, и стоимость такого объекта будет справедливой, а арендные ставки не будут падать. Здесь важен вопрос планирования и стратегического подхода. Проблема в том, что маркетологи девелоперов заняты решением тактических задач, их цель – сделать объект привлекательным, заполнить арендаторами и продать в текущем моменте. А мы хотим видеть, что будет с объектом через 15 лет. Здесь важно все, начиная от конструкторского решения, которое позволит объекту физически простоять этот срок, до выбора месторасположения, наличия конкурентов и угрозы появления новых планов строительства по соседству. Не случайно два наших объекта стоят в непосредственной близости от железнодорожных станций. Транспортный узел – это место притяжения людских потоков, поэтому наши объекты заполнены всегда: и в будни, и в выходные дни.

И./ Нью-Йорк, Гонконг и Лондон – мировые лидеры по объемам привлечения иностранных инвестиций в торговую недвижимость. Как вы считаете, есть ли у Москвы шанс занять первые строчки рейтингов?

Вообще, говорить о небольшом объеме иностранных инвестиций в московскую недвижимость не совсем корректно. Если посмотреть на рейтинг крупнейших рантье, то это в основном выходцы из стран бывшего СССР, т. е. по сути это тоже иностранный капитал. В Москве относительно невысок объем инвестиций от классических инвесторов США и Европы – пенсионных, страховых фондов, банков. Но это вопрос не к Москве как к городу. Это вопрос стабильности, развитости экономики и политических гарантий. Западные инвесторы очень консервативны. Им нужны понятные прозрачные правила игры. Или, если этого нет, рекордно высокие доходности. Россия же до сих пор находится в числе стран с высокими политическими рисками, которые отпугивают долгосрочных инвесторов. В периоды нестабильности деньги из таких стран уходят в первую очередь. При этом по такому показателю, как выручка с квадратного метра, московские магазины опережают Европу. Что же касается инвесторов из стран бывшего СССР, то им не нужны эти гарантии стабильности. Мы выросли в одной культурной среде, говорим на одном языке, правила ведения бизнеса для всех очевидны. Поэтому пока крупные западные институты будут ждать прозрачных механизмов работы, все хорошие объекты будут распределены, ведь земля – ресурс конечный, а ставки доходности опустятся до принятых в Европе 3–4%.

И./ А как вы относитесь к модному веянию – инвестициям в недвижимость азиатских стран? Мода, которая грозит очередным «пузырем»?

На мой взгляд, это как мода с французских подиумов, которая до СССР доходила спустя 15 лет. Поздновато спохватились. Быстрый рост экономик азиатских стран и, соответственно, рекордные темпы роста стоимости недвижимости закончились там уже лет 8–10 назад. Это сформировавшийся, поделенный рынок со своими лидерами, которые не намерены пускать посторонних. На мой взгляд, высокий инвестиционный потенциал азиатской недвижимости – это миф. Ставки доходности там сопоставимы с российскими.

И./ Рассматриваете ли вы возможность расширения количества фондов за счет создания проектов на базе офисной или складской недвижимости? На Западе все-таки именно офисная недвижимость на первом месте по объемам привлеченных инвестиций.

С точки зрения соотношения параметров надежности, доходности, сохранности капитала альтернатив фондам недвижимости сегодня немного. Но вот если говорить об упаковке в фонды складов и офисов, то здесь нужно понимать, что это специфические объекты, интересные, в первую очередь, профессиональным инвесторам. А мы много работаем с частным капиталом, и для таких инвесторов торговая недвижимость – психологически более понятный инструмент, чем офисы и тем более склады. В торговой недвижимости критерии оценки качества объекта более прозрачные – человек может сам оценить, пойдет он в такой торговый центр или нет, устраивает ли его набор арендаторов. Если да, значит, он понимает, что у ритейлеров на этом объекте будет выручка, а у владельца – арендные платежи, и став совладельцем такого бизнеса, можно получить доход. У офисов и складов критерии оценки инвестиционной привлекательности менее очевидны. Но когда рынок будет более развит, будет много фондов, появится большое количество частных инвесторов, этот инструмент будет более востребован.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость мира 

450 млрд долларов в 2012 году

1 трлн долларов в 2030 году

Источник: Jones Lang LaSalle

И./ А если сравнивать инвестиции в торговые центры и стрит-ритейл?

Это принципиально разные сегменты рынка, оба очень интересные и привлекательные, но для разных типов инвесторов. Например, федеральное законодательство позволяет вести бизнес на объектах стрит-ритейла по упрощенной системе налогообложения. Это значит, что налоговая нагрузка не включает в себя НДС и налог на имущество. Есть налог с оборота в размере 6% (обычно в рентном бизнесе используют формулу налога с оборота). Соответственно, когда владельцы такого объекта считают экономику инвестиций, то они готовы заплатить за объект больше денежных средств, рассчитывая на доходность 9–10% годовых. Но если такой объект покупается институциональным инвестором – банком, фондом, – то ни о каких налоговых льготах речи не идет. И если платить НДС в размере 18% и налог на имущество, то при той же цене покупки доходность опустится до 6–7% годовых, что уже не так привлекательно сегодня. Кроме того, объем инвестиций в стрит-ритейл относительно невысок – не более 5–10 млн долл. за объект. Поэтому в основном инвесторы в такие объекты – это частные лица, многие как раз выходцы из стран бывшего СССР. С моей точки зрения, арендный бизнес в крупных правильно расположенных торговых центрах более устойчив, поскольку там потребитель получает комплекс услуг и поток покупателей даже в кризисные периоды снижается меньше, чем в стрит-ритейле. Мы, конечно, не говорим сейчас про уникальные объекты стрит-ритейла. Бывают и здесь интересные примеры, как, например, Тверская улица в Москве. Долгое время там были настолько высокие арендные ставки, что почти все арендаторы несли операционные убытки. Но при этом стояла очередь из арендаторов, желающих снять помещения на первой линии Тверской, потому что это было прекрасное место для продвижения марки.

И./ Когда говорят о фондах недвижимости, часто встает вопрос их качества, ликвидности объектов фонда и ответственности управляющей компании. В Интернете часто появляются разного рода страшилки и предупреждения. Как бы вы могли это прокомментировать?

В Интернете вообще много чего страшного пишут (смеется). А если говорить серьезно, то конечно, наше законодательство еще несовершенно, и лазейки для мошенничества со стороны недобросовестных компаний есть. Мы, кстати, работаем с законодательной инициативой, предлагаем варианты улучшения законодательства в этих вопросах, чтобы закрыть возможности обмана инвесторов. Ведь такие случаи бросают тень на всю отрасль. Инвестору нужно понимать несколько тезисов. Во-первых, нужно оценивать качество объектов. Во-вторых, в правилах фонда должен быть обязательно прописан адрес объекта – это гарантия того, что человек покупает именно то, что ему предлагают. В-третьих, качество специализированного депозитария фонда, который несет солидарную ответственность с управляющей компанией, и его надежность – показатели стабильности. На сегодняшний день наиболее надежными являются специализированные депозитарии при крупных банках. Ну, и наконец, объем и размеры фондов под управлением управляющей компании. Если предлагаемый фонд – единственный, то риски выше. Если фондов много и объем средств под управлением измеряется миллиардами рублей – риск снижается. Риск отзыва лицензии и потери всего бизнеса ради злоупотреблений в одном фонде служит дополнительным стимулом для добросовестной работы управляющей компании.