Расширяя горизонты

Анализ привлекательности недвижимости США

Заботясь о диверсифицированном размещении капитала, помимо выбора между финансовыми инструментами можно пытаться расширять и географию своих вложений. Какие требования необходимо предъявлять к потенциальным объектам инвестиций за рубежом и что из этого может получиться — на примере успешного опыта инвестирования в офисную недвижимость США управляющей компании «Прогресс-Траст».

Текст: Кирилл Захарин

Квартира, дом, офис

Недвижимость как инвестиционный инструмент, будь то квартира, офис, торговый центр или склад, является понятным активом для широкого круга людей. Это огромный рынок по капитализации и объему транзакций. В ходе работы мы обобщили стандартные ожидания инвесторов, которые мы, управляющие, пытаемся удовлетворить. 

Как правило, после принятия решения о географической диверсификации и готовности рассмотреть вложения за рубежом клиент хочет разместить капитал в низкорискованный актив в развитой западной стране с доходностью не ниже доступной в России или незначительно ниже — с поправкой на стабильность Запада. Упрощая описание запроса, можно сформулировать, что типичный клиент хотел бы приобрести, в зависимости от размера капитала, квартиру, жилой дом, офисный центр и т. п. с доходностью более 8% годовых в валюте.

Сначала рассматриваются дома в Лондоне, квартиры или пентхаусы в Нью-Йорке, виллы на Лазурном Берегу. При подробном разборе реальных перспектив такого приобретения: расходов на сопровождение сделки, эксплуатацию, управление объектом и налоги, — текущей рентной доходности, как правило, не остается, а прогнозируемое изменение стоимости часто базируется лишь на вере, что инвестиционный бум продолжится и объекты будут привлекательны для таких же иностранных инвесторов.

Реальная экспертиза инвестиционной привлекательности на основе фундаментальных экономических показателей в таких проектах обычно отсутствует. Соответственно, подобные вложения скорее подходят для удовлетворения личных потребностей, но не являются перспективными источниками дохода. Единичными активами можно заниматься самостоятельно, но крупные требуют постоянного присмотра, а заключение сделок, приносящих прибыль владельцу, а не только посредникам, редко возможно без глубокого погружения в рынок. Масштабирование же бизнеса и создание эффективной системы управления сопряжены со значительными затратами времени и средств и невозможны без доверенного проводника на месте. Решая описанные проблемы размещения капитала, мы проанализировали возможности работы на рынках недвижимости в более чем 12 странах. Где-то перешли к реальным вложениям, а также получили опыт самостоятельного управления объектами. На текущий момент можно признать реализованные проектыв США наиболее привлекательными с точки зрения достигнутой доходности при низких рисках.

Почему недвижимость в США?

Среди развитых стран США сегодня является регионом, который однозначно положительно переживает посткризисные явления: ВВП растет, безработица снижается, появляются новые производства и инвестиционные идеи. Это активная страна, где все больше людей хотят жить, работать и делать бизнес и где недвижимость будет всегда пользоваться спросом. 

При правильном подходе и структурировании в Америке можно избежать практически всех видов рисков, свойственных рынкам, где обычно работают наши клиенты: 

валютный риск — расчеты в долларах США, мировой резервной валюте, альтернативы которой, несмотря на ведущиеся дискуссии, в среднесрочной перспективе не видно, — автоматически решают вопрос валютной диверсификации;

страновой и политический риск — отсутствие риска потерь в связи с нестабильной политической ситуацией;

риск ликвидности — во всех сегментах рынка Америки присутствует широкий круг профессиональных участников — от частных инвесторов до подразделений глобальных инвестиционных фондов и банков.

При грамотном выборе партнеров инвестиции в недвижимость США позволяют получить высокую доходность при низком, исключительно рыночном риске, который ограничен развитием рынка и физической сохранностью актива. Немаловажным фактором является возможность достигнуть диверсификации по региональным рынкам внутри страны. В отличие от Евросоюза и Великобритании, которые стандартно попадают в фокус инвесторов и в которых инвестиционно привлекательные объекты расположены в столице и небольшом числе курортных или промышленных центров, в Америке привлекательные по доходности и ликвидности рынки недвижимости состоят не только из прилегающих к океанам регионов — Нью-Йорка, Лос-Анджелеса, Майами. В США находятся десятки агломераций с численностью населения более миллиона человек и развитой инфраструктурой. Не случайно местные жители славятся своей мобильностью, готовностью к переездам в поисках лучшей работы и комфортной жизни — инфраструктура страны (прежде всего транспортная — дороги, аэропорты) и диверсифицированная экономика способствуют этому.

Рынок инвестиций в недвижимость США имеет колоссальный размер и ликвидность. Объем сделок с коммерческой недвижимостью (все секторы — офисы, гостиницы, апартаменты, торговля) в 2013 г. превысил 300 млрд долларов. Сейчас мы видим активную фазу посткризисного восстановления — объемы сделок в секторе офисной недвижимости вернулись к уровню 2005 г. (перед фазой бурного роста на фоне надувания пузыря на рынках) и, вероятно, продолжат расти, опираясь на сильные макроэкономические показатели.

Стратегия инвестирования

Программа инвестирования в построенные офисные комплексы класса A и B+ в различных регионах США, заселенные арендаторами более чем на 70%, в рамках которой мы вложили более 140 млн долларов в 12 офисных зданий, — это не единственное полученное привлекательное инвестиционное предложение в Америке, но по совокупности достигнутых результатов, по соотношению риска, доходности, ликвидности данная программа, безусловно, на первом месте. Она позволяет получить доход 15—20% годовых при минимальных рисках. Наличие рентного денежного потока в существующих объектах позволяет рассчитать, а не прогнозировать гарантированный доход и сделать ставку на продолжающийся рост деловой активности США.

Рынок коммерческой недвижимости США неоднороден, ситуация в различных регионах различается. Специалисты Jones Lang La Salle представили цикличность развития рынка офисной недвижимости в форме часов — как правило, рынок проходит цикл по часовой стрелке от роста, достижения пика к падению и достижению дна, затем цикл повторяется. Мы видим, что, несмотря на отнесение общего состояния рынка офисной недвижимости к середине субцикла растущего рынка, часть регионов уже близка к высшей точке, также есть региональные рынки, которые, по мнению экспертов, достигли дна.
Работа инвестора заключается в поиске возможностей при соблюдении уровня риска. При осуществлении инвестиций на рынке коммерческой недвижимости необходимо не только учитывать макроэкономические тренды, но и серьезно подходить к формированию региональной стратегии. Также не стоит забывать, что в каждом регионе выделяются свои субрынки, отличающиеся по социально-экономическим показателям и имеющие свои драйверы развития. Так, в Денвере (штат Колорадо) консультанты и брокеры коммерческой недвижимости выделяют 20 субрынков, значительно отличающихся друг от друга. Например, при доле вакантных площадей в 2013 г. 12,5% по региону разброс по субрынкам составлял от 6,4 до 16,4%.

Критерии успеха

Отбор регионов
Значительная региональная диверсификация экономики позволяет отобрать перспективные регионы с точки зрения роста деловой активности. Так, мы видим бурно развивающийся сектор добычи сланцевого газа и нефти в Техасе и Оклахоме, который вызвал увеличение рабочих мест и открытие филиалов ведущих американских нефтяных и газовых компаний в Далласе, Денвере и других городах. За крупными игроками приходят их подрядчики, которые также нуждаются в офисных рабочих местах. Другим примером может быть, несмотря на закрытие производства автомобилей в Детройте, рост автомобильного кластера в Теннеси и, в частности, открытие производства Volkswagen в Нэшвилле.

Отбор офисных комплексов
Создалась уникальная ситуация, когда вызванное финансовым кризисом падение ставок аренды и рост ставок капитализации позволяют купить качественные объекты дешевле их восстановительной стоимости. Данный факт ограничивает появление новых объектов и упрощает анализ конкуренции. 

Анализ арендаторов
Сложившаяся рыночная практика подразумевает заключение контрактов на условиях, не позволяющих арендаторам расторгать арендные отношения без согласия собственника или собственного банкротства. Поэтому отбор качественного пула арендаторов и экспертиза устойчивости их финансового положения дают возможность сформировать ликвидный, стабильно приносящий доход объект.

Соблюдая указанные критерии, можно отобрать проекты со следующими параметрами экономической эффективности. Покупка офисного здания исходя из ставки капитализации 7—9% по стабилизированному арендному потоку с привлечением кредита с соотношением капитал/долг 30/70 с фиксированной ставкой 4—5% позволяет сразу получить текущий ежегодный доход на уровне 6—8% годовых. 

Грамотное управление объектом и дальнейшее развитие рынка коммерческой недвижимости позволяют за счет планового, заложенного в заключенные договоры роста арендных ставок на 2—3% в год, плановой ротации арендаторов, снижения доли вакантных площадей, а также ожидаемого снижения ставки капитализации на 1—2% увеличить стоимость актива на 30—50% на горизонте 4—6 лет.

Итоговая доходность для инвестора на горизонте 4—6 лет составит 15—22% годовых, из которых 6—8% — ежегодно изымаемый доход, оставшееся достигается после продажи объекта. Уникальной является и ситуация с наличием доступа к дешевому кредитованию. На российском рынке ставка капитализации при покупке объекта стандартно 9—11% — ниже процентной ставки по кредиту, что при финансировании проекта за счет заемных средств не позволяет извлекать текущий доход. В США на фоне исторически минимальных ставок фондирования доступно кредитное финансирование сделок на 15—20 лет по фиксированной процентной ставке на уровне 4—5%. Планируемый рост стоимости фондирования на рынке при фиксированной кредитной ставке по сделкам автоматически повысит стоимость проектов в портфеле. 

Таким образом, мы наблюдаем «открытое окно инвестирования», позволяющее заработать на развитом рынке более 15% годовых с горизонтом размещения средств около 5 лет. С учетом имеющейся макроэкономической статистики, текущего развития основных крупных рынков недвижимости и обычной практики, когда вторичные рынки следуют за основными, «окно инвестиций» будет открыто еще 1—2 года.

Система управления проектом

Ежегодно на рынке в результате ротации активов инвестиционных фондов появляется более 600 проектов, подходящих под описанную стратегию. Из них удовлетворяющих указанным критериям можно отобрать 10—15, что, в свою очередь, позволяет инвестировать 300—500 млн долларов. 

Безусловно, достижение таких показателей возможно только при наличии управляющего, базирующегося на месте и имеющего высокие компетенции в анализе рынка, отборе и структурировании сделок с использованием кредитных ресурсов, а также управлении объектом недвижимости. В то же время необходим инвестиционный консультант, проводник, который проведет анализ репутации управляющего на начальном этапе и будет блюсти интересы инвестора в дальнейшем. К функциям инвестиционного консультанта относятся:

– проведение процедуры due diligence деятельности управляющего, включающей дистанционный анализ с помощью виртуальных комнат данных, собеседование с менеджментом в штаб-квартире компании, выборочный осмотр объектов в портфеле;

– формирование инвестиционной стратегии на основе имеющегося лимита инвестирования, инвестиционного горизонта, требований к риску и ликвидности;

– юридическое структурирование и налоговое планирование как для резидентов, так и для нерезидентов США;

– достижение с местным управляющим договоренности об условиях участия в управлении инвестициями, порядке отчетности и механизму выхода из проекта, которые могут отличаться от стандартно
предложенных;

– анализ каждой сделки с помощью виртуальных комнат данных, выезд на место и осмотр объекта, встреча с локальным офисом, управляющим данным объектом;

– контроль достижения плановых показателей программы и возврата вложенных средств.