Квадратные метры инвестиций

Инвестиции в недвижимость всегда считались защитными вложениями, направленными главным образом на сохранение денежных средств. В кризисные периоды увеличивается интерес инвесторов к данной отрасли. Риелторы и девелоперы подливают масла в огонь, уговаривая купить чудесный актив, который не упадет в цене. Однако важно понимать, что покупка недвижимости — это не всегда гарантия дохода и сохранения капитала. Что ждать от инвестиций в недвижимость сегодня и как выбрать стратегию, которая не разочарует вас в будущем, — в материале журнала «Инвестиции. Профессиональный взгляд».

Текст: Екатерина Черных

Инвестиционные квартиры

Политика Центрального банка России по «зачистке» банковского сектора от слабых игроков сильно повлияла на умы и настроения.

При этом сложной геополитической обстановкой было усилено и без того существенное ослабление рубля, вызванное стагнирующей экономикой. Это стало одной из причин нервозности частных лиц и спровоцировало их на использование альтернативных возможностей по сохранению сбережений. В этих условиях многие владельцы даже небольшого капитала приняли решение перевести его в квадратные метры. Начиная с декабря 2013 года и до середины весны наблюдался ажиотажный спрос на жилую недвижимость в Московском регионе. Девелоперы отметили рекордное количество сделок, позволившее многим из них выполнить полугодовые планы продаж. При этом существенного роста цен на квартиры не наблюдалось, а с учетом ослабления рубля долларовые цены упали — девелоперы предпочли увеличить объемы продаж, а не стоимость сделок. И хотя на данный момент можно говорить о постепенном возвращении продаж к стандартным показателям, интерес к покупкам не ослабевает.

Существует ряд общеизвестных параметров для выбора объекта инвестиций, на которых нелишне заострить внимание еще раз. Первое, с чем необходимо определиться частному инвестору, решившему сохранить капитал в жилой недвижимости, — это способ ее использования. Недвижимость должна эксплуатироваться, в противном случае инвестор будет нести затраты по ее обслуживанию и сохранению. Если в среднесрочной перспективе объект планируется сдавать в аренду, то при его выборе в первую очередь следует обращать внимание на близость к станции метро. Там, где нет метро и отсутствует перспектива его строительства, квартира не только не вырастет в цене, но и с большой долей вероятности обесценится. Время на дорогу — один из ключевых показателей качества жизни в Московском регионе. К середине 2014 года в Москве резко поменялась ситуация на рынке аренды жилья. Если еще в прошлом году спрос превышал предложение в 1,2 раза, то сегодня предложение превышает спрос в 3 раза. При выборе инвестиционной квартиры, которую планируется сдавать в аренду, необходимо учесть этот фактор и выявить районы, которые пользуются устойчивым спросом.

Второй важный аспект — планы развития города. В связи с начавшейся застройкой промзон в ближайшие пять лет ожидается ввод большого объема жилья бизнес-класса. Современный покупатель недвижимости бизнес-класса ценит качество и комфорт. Поэтому девелоперы бизнес-проектов уделяют повышенное внимание инфраструктуре, предлагают красивые архитектурные решения, не экономят на озеленении территории, создают зоны для прогулок и отдыха. Следует ожидать, что часть существующего жилья бизнес-класса, встроенного в точечную застройку, потеряет в цене в связи с отсутствием конкурентных преимуществ перед новыми стандартами качества.

Спекулятивные стратегии

Период, когда рынок бурно развивался и любой желающий мог заработать на росте цен, прошел. Спекуляции на рынке жилья, офисов или торговой недвижимости остались в основном для профессионалов. При этом надо иметь в виду, что рынок практически не предлагает коротких спекуляций, период инвестиций составляет не менее трех лет даже для самых быстрых проектов.

А хорошей доходностью сегодня считается 15% годовых. Работающие на рынке игроки не нуждаются в инвестициях частных инвесторов на начальных этапах сделок, предлагая уже готовый товар по максимально высокой цене. Это касается не только строительства и реконструкции жилья, но и рынка стрит-ритейла, в том числе проектов покупки квартир на первых этажах зданий с целью их перевода в нежилой фонд и сдачи в аренду. Конечному инвестору предлагают объект с арендатором по цене, обеспечивающей доходность не более 10% годовых. Существуют отдельные примеры удачных спекуляций непрофессиональных участников рынка, но их опыт лишь подтверждает общее правило: частным инвесторам удается получить сверхдоход лишь при благополучном стечении обстоятельств.

Коллективные инвестиции

Инвесторы с более крупным капиталом активизировались на рынке коммерческой недвижимости.

Их спрос в основном направлен на объекты стрит-ритейла. Дополнительным требованием на данном рынке является валютная доходность, однако в условиях ослабления рубля и замедления потребительского спроса большинство арендаторов стараются перевести договоры аренды на расчеты в рублях. Текущие экономические условия способствуют дальнейшему усилению данной тенденции.

На рынке девелопмента крупной коммерческой недвижимости в 2014 году ожидаются рекордные показатели ввода объектов. Особенно это относится к торговым площадям, объем которых может увеличиться почти на треть. Несмотря на это, девелопмент коммерческой недвижимости остается привлекательным сегментом. Это подтверждается выходом на данный рынок новых крупных игроков, например возвращение Сергея Гордеева, организовавшего компанию «Платформа», которая уже закрыла несколько крупных сделок. Но и в этом сегменте рынка появились новые риски, которые необходимо учитывать при принятии инвестиционных решений. С конца прошлого года ритейлеры отмечают существенное падение спроса со стороны потребителей. Такая ситуация привела к сокращению объемов продаж и росту издержек арендаторов. Этот процесс оказывает влияние на весь рынок коммерческой недвижимости, в том числе офисной и складской. Для сохранения потока посетителей управляющие компании уделяют все больше внимания качеству управления объектами. В течение ближайших трех лет мы увидим разделение объектов на два класса: современные, заполненные торговые центры и полупустые магазины «прошлого века».

Повышенный интерес к инвестированию в недвижимость, учитывая сложную макроэкономическую и политическую обстановку, в среднесрочной перспективе вряд ли будет ослабевать, ведь отношение к недвижимости как защитному активу не меняется. Вместе с тем развитие рынка привело к тому, что инвесторы с небольшим объемом капитала имеют все меньше возможностей по его размещению с приемлемой доходностью. Но начало набирать обороты предложение на рынке коллективных инвестиций через фонды недвижимости. Все больше компаний начинают пробовать данный инструмент в качестве альтернативы прямой продаже объектов.

Если раньше фонды использовались девелоперами и крупными собственниками объектов в основном для оптимизации налогообложения или сокрытия реальных владельцев активов, то теперь появляются рыночные ЗПИФН, направленные на привлечение денежных средств мелких и средних инвесторов, как частных, так и институциональных, и обеспечение требуемой ими доходности

Основные плюсы использования фондов — возможность диверсификации вложений, низкий порог входа инвесторов, привлечение к управлению проектами профессионалов рынка, прозрачная структура владения. Можно выделить несколько основных розничных стратегий, реализованных на данном рынке к 2014 году.

Инвестирование в девелоперские проекты на ранней стадии строительства в расчете на удорожание объекта по мере его готовности, а также недвижимости в целом

Данная идея подразумевает наличие стратегического инвестора, осуществляющего первоначальные вложения и последующую распродажу паев в розницу. Ожидаемая управляющими доходность должна составить порядка 15% годовых. Подобная стратегия присутствует практически у всех крупных игроков на рынке: «Сбербанк Управление Активами» совместно с «Метриум Групп», «ВТБ Капитал Управление Активами», УК «Промсвязь».

Привлечение розничных инвесторов большими девелоперскими компаниями как альтернативный способ финансирования собственных проектов

Наиболее интересные проекты в этой сфере предложили лидеры рынка строительства Московской области: ГК «МОРТОН» совместно с УК «Евразия», ГК «ПИК» с ИК «ТРИНФИКО». Первые «упаковывают» свои жилые помещения и продают физическим и институциональным инвесторам, вторые же «доверили» фондам менее ликвидные коммерческие площади на первых этажах возводимых домов, хотя в целом стратегии похожи.

Активное развитие рентных стратегий, когда инвесторам «продают» стабильный рентный поток с действующего объекта коммерческой недвижимости

В качестве примера можно привести успешный опыт УК «ВЕЛЕС ТРАСТ», сделавшей ставку на данный продукт и успешно реализовавшей в розницу три рентных ЗПИФа, в которых пайщиками стали как физические лица, так и институциональные инвесторы. Стратегия предполагает ежемесячные выплаты всего рентного дохода на уровне 8—9% годовых в USD.

Появление новых пилотных идей с использованием механизма ЗПИФН

Так, в конце 2013 года «ТРИНФИКО» вместе с НПФ «Благосостояние» анонсировали запуск проекта, напоминающего ипотеку. Предполагается, что ЗПИФН будет приобретать для людей квартиры, в которых они будут жить и платить аренду в фонд, параллельно выкупая квартиру в собственность в течение периода существования фонда.

Решения для бизнеса

Помимо описанных выше стратегий, направленных на привлечение денежных средств мелких инвесторов, в данной отрасли существуют решения и для крупных юридических лиц в виде отделения владения недвижимостью от операционной деятельности компании. На сегодняшний день это стало общепринятой практикой для компаний, в собственности которых находятся крупные имущественные комплексы или розничные сети. Первым этапом, как правило, является передача активов во владение аффилированному юридическому лицу, которое впоследствии сдает помещения в аренду основному бизнесу, а также обеспечивает выполнение всех работ по ремонту и эксплуатации объектов. В дальнейшем права собственности на недвижимость могут быть проданы сторонним инвесторам, что позволяет первоначальному владельцу активов получить средства, которые могут быть направлены на развитие основного бизнеса, снижение долговой нагрузки или реализацию новых бизнес-проектов. Поскольку операционная доходность от управления недвижимостью чаще всего уступает доходности основного бизнеса, продажа активов и последующее вложение полученных средств в продвижение основного бизнеса позволяют повысить эффективность компании в целом. Зачастую для этих целей владельцы недвижимости использовали офшорные компании. Усилия всех стран по возвращению денежных потоков в национальные налоговые юрисдикции будут способствовать увеличению числа российских фондов недвижимости. На следующем этапе развития можно ожидать появления на рынке части паев таких фондов для привлечения финансирования.

С учетом текущего экономического спада многие компании испытывают трудности с привлечением капитала. Рентные фонды недвижимости с регулярной выплатой дохода уже сегодня служат хорошим инструментом привлечения средств с финансового рынка для владельцев паев. Сделки РЕПО с паями фондов осуществляют не только финансовые компании, но и банки, и частные инвесторы. Российский рынок фондов недвижимости находится в зачаточном состоянии, поэтому трудно проиллюстрировать популярность инвестиционных паев на рынках капитала. Тем не менее в ближайшие годы можно ждать роста фондовой капитализации этого сегмента рынка.

Данная стратегия выделения объектов недвижимости с баланса в фонд недвижимости с последующей продажей паев в РЕПО быстро набирает популярность у российских банков с крупной филиальной сетью.

Еще одна актуальная тенденция — деофшоризация владения недвижимостью, связанная с действиями российских и мировых властей по выведению бизнеса из офшоров. Многие физические лица, крупные собственники недвижимости, переводя свои активы в Россию, выбирают владение через механизм ЗПИФН в основном для того, чтобы избежать двойного налогообложения прибыли, налог в этом случае платится только с выплат на паи.

В целом такие тенденции, как снижение доходности на рынках акций, расширение возможностей по работе с паями, увеличение финансовой грамотности, приведут к существенному подъему отрасли в ближайшие годы за счет появления новых фондов и все большей заинтересованности частных инвесторов в этом инструменте.

ЗПИФы недвижимости дают возможность частному инвестору с небольшим относительно этого рынка капиталом сохранить свои денежные средства, диверсифицируя риски по видам недвижимости и стратегиям финансирования. Растущий интерес к этому инструменту будет стимулировать управляющие компании к выводу новых продуктов и услуг.